住宅ローン審査で見られるポイントと、落ちたときの対処法
住宅ローンの事前審査・本審査で金融機関が確認する項目（年収・勤続・信用情報・物件・健康状態）と、審査に落ちたときの原因の見直し方を整理します。
住宅ローンの審査では、主に「返済能力」「信用情報」「物件の担保価値」「健康状態(団信)」の4つが見られます。審査基準は金融機関ごとに非公開で、同じ条件でも結果が分かれることがあります。この記事では、審査で確認される項目と、落ちたときに見直す点を整理します。
審査の流れ
住宅ローンの審査は、一般に2段階に分かれています。
- 事前審査(仮審査): 物件の契約前に、申込者の年収や借入状況などの書類で、融資の見込みを確認する。結果が出るまで数日から1週間程度とされることが多い
- 本審査: 物件の売買契約後に、詳細な書類と、物件の担保評価を含めて、正式に融資を承認する
事前審査に通っても、本審査で、書類との違いや、物件の評価が低い場合は、承認されないことがあります。
審査で確認される主な項目
| 項目 | 確認される内容 |
|---|---|
| 年収・返済負担率 | 年収に対する返済額の割合が、上限以内か |
| 勤務先・勤続年数 | 収入の安定性。雇用形態、勤続年数、業種 |
| 他の借入 | 自動車ローン、カードローン、奨学金などの残高と返済額 |
| 信用情報 | 過去の返済の遅れ、債務整理などの記録 |
| 年齢・完済時年齢 | 申込時の年齢と、完済時に上限(80歳未満など)を超えないか |
| 物件の担保評価 | 物件の価格と、売却したときの評価額 |
| 健康状態 | 団信への加入ができるか(告知内容) |
| 融資率 | 物件価格に対する借入額の割合 |
信用情報とは
金融機関は、個人信用情報機関に登録された情報を照会します。日本には、CIC、JICC、全国銀行個人信用情報センターなどの機関があります。クレジットカードやローンの支払いの遅れ(延滞)が記録されていると、審査で不利になります。
自分の信用情報は、本人が開示請求できます。審査に不安がある場合は、事前に開示して、延滞の記録がないかを確認しておくとよいでしょう。携帯電話の端末代金の分割払いも、延滞すると信用情報に記録されることがあります。
審査に通りにくくなる要因
- 勤続年数が短い(転職直後など)
- 年収に対して、他のローンの返済額が大きい
- クレジットカードの利用枠が多く、キャッシングの残高がある
- 信用情報に延滞の記録がある
- 自営業で、直近の所得が低い、または不安定
- 団信に加入できない健康状態にある
- 物件の担保評価が、借入額に満たない
ただし、これらの項目があっても、他の条件で補える場合があります。たとえば、頭金を多くして融資率を下げる、収入合算を使う、といった方法があります。
審査に落ちたときの対処法
- 理由を確認する: 金融機関は、通常、落ちた理由を詳しく開示しません。しかし、窓口で相談すると、方向性を教えてもらえる場合がある
- 信用情報を開示する: 延滞や、身に覚えのない記録がないかを確認する
- 借入額を減らす: 頭金を増やす、または物件の予算を下げる
- 他のローンを整理する: 完済できるローンは、完済してから申し込む
- 別の金融機関に申し込む: 審査基準は、金融機関ごとに異なる。フラット35なども選択肢になる。詳しくはフラット35と民間ローンの違いを参照
短期間に、多数の金融機関へ申し込むと、申込の記録が信用情報に残り、不利になる可能性があります。同時に申し込む先は、2〜3社程度に絞ることが一般的とされます。
団信と審査の関係
多くの民間ローンでは、団信への加入が融資の条件です。健康状態によっては、団信に加入できず、審査に通らないことがあります。この場合は、引受基準を緩和した団信付きの商品や、団信が任意のフラット35が選択肢になります。団信の詳細は団体信用生命保険の基礎で解説しています。
申込前に準備しておく書類
審査をスムーズに進めるためには、書類の準備も大切です。事前審査で一般的に求められるのは、本人確認書類、収入を証明する書類(源泉徴収票や、直近の納税証明書など)、物件の概要が分かる資料、他の借入の状況が分かる資料などです。自営業の方は、確定申告書の控えや、納税証明書が、複数年分必要になることが多くあります。
書類に記載された内容と、申込書の内容が違うと、審査で問題になる場合があります。たとえば、年収の金額、勤務先の情報、他の借入の有無などは、正確に記載してください。意図的でなくても、記載ミスがあれば、審査に時間がかかったり、信頼を損ねたりすることがあります。また、本審査の前後に、新たな借入や、クレジットカードの作成をすると、審査に影響する可能性があります。購入手続きが終わるまでは、大きな買い物や、新規の借入を控えるのが、一般的な注意点です。
事前審査の結果が出たあとの動き
事前審査の承認は、融資を約束するものではありません。承認後も、物件の契約内容や、収入の状況が変わらないように注意しながら、本審査の書類を準備してください。
よくある質問
事前審査に通れば、本審査も通りますか？
多くの場合は通りますが、保証されません。本審査で、提出書類との違い、物件の評価、団信の告知内容などで、承認されないことがあります。
自営業やフリーランスでも借りられますか？
借りられる場合があります。ただし、直近2〜3年の確定申告書で、所得の安定性を確認されることが一般的です。事業の実績や、所得の推移が重要になります。
審査に落ちた履歴は、次の審査に影響しますか？
申込の記録は、一定期間、信用情報機関に残るのが一般的です。ただし、「落ちたこと」自体が、直接の不利にはなりません。申込が短期間に多数あることが、不利になる可能性があります。
参考・公式情報
- CIC(指定信用情報機関) — 信用情報の開示請求の方法
- JICC(日本信用情報機構) — 信用情報の開示方法
- 全国銀行協会 — 銀行の信用情報機関に関する情報
- 住宅金融支援機構 — フラット35の審査基準
