住宅ローンはいくらまで借りられる？年収・返済負担率から借入限度額を計算
住宅ローンの借入限度額を、年収に対する返済負担率と審査金利から逆算する方法を説明。借りられる額と無理なく返せる額の違いも、試算例で解説します。
住宅ローンの借入可能額は、年収そのものよりも、年収に対する年間返済額の割合(返済負担率)と、審査で使われる金利によって決まります。たとえば年収600万円で返済負担率が25%なら、年間の返済上限は150万円(月12.5万円)です。この記事では、借入限度額の考え方と、「借りられる額」と「無理なく返せる額」を分けて考える方法を説明します。
返済負担率とは
返済負担率(返済比率)は、年収に対する、年間のローン返済額の割合です。計算式は次のとおりです。
返済負担率 = 年間のすべてのローンの返済額 ÷ 年収(税込) × 100
ここでいう返済額には、住宅ローンのほか、自動車ローン、カードローン、奨学金などの返済額も含まれます。金融機関は、年収に応じて返済負担率の上限を設定しています。上限は金融機関や年収によって異なり、年収が高い人ほど高い割合が認められる傾向があります。具体的な数値は、各金融機関の商品概要説明書などで確認してください。
審査金利で借入可能額が変わる
金融機関は、実際に適用される金利ではなく、より高い「審査金利」を使って、借入可能額を判断する場合があります。これは、将来の金利上昇を見込んで、返済能力を確認するためです。審査金利の水準は金融機関により異なり、公表されていない場合もあります。
審査金利が高いほど、同じ返済額で借りられる金額は小さくなります。次の表は、年収600万円・返済負担率25%・35年で借りられる額の試算です。金利はすべて説明用の仮定です。
| 審査金利(仮定) | 年間返済額 | 月の返済額 | 借入可能額の目安 |
|---|---|---|---|
| 0.7% | 150万円 | 12.5万円 | 約4,655万円 |
| 1.0% | 150万円 | 12.5万円 | 約4,428万円 |
| 3.5% | 150万円 | 12.5万円 | 約3,025万円 |
同じ返済額でも、金利が1.0%の場合と3.5%の場合とでは、借りられる額に約1,400万円の差があります。審査金利が高い金融機関では、借入可能額は小さくなります。複数の金融機関に事前審査を申し込むと、金利の違いによる借入可能額の差が分かります。
借りられる額と返せる額は別
金融機関が許容する返済負担率の上限は、家計の実態に合わせたものではありません。住居費に加えて、教育費、老後資金、車の維持費、生活費などを、手取り収入から払うことになります。そのため、実際には、次のように考えるのが安全です。
- 手取り収入から、毎月の支出を引く: 住居費以外の生活費(食費、光熱費、保険料、通信費など)
- 貯蓄に回す額を決める: 教育費、老後資金、緊急資金のための積立
- 残りを、住宅ローンの返済額とする: ここから、借入額を逆算する
目安として、返済負担率は、税込年収の20〜25%以内に収めたほうが無理が少ないとよく言われます。ただし、子どもの人数や、勤務先の収入の安定性により、適切な割合は異なります。
借入額を決める手順
- 手取り年収と、住居費以外の年間の支出を、書き出す
- 住宅ローンに使える年間の返済額を決める
- 返済期間(通常は最長35年。完済時の年齢の上限があることに注意)を決める
- 金利を、現在の水準と、金利が上がった場合の2パターンで仮定する
- 返済シミュレーターで、借入額を逆算する
頭金と借入額
頭金を多く入れると、借入額が減って、返済負担率も下がります。ただし、手元資金を使い切ると、病気や失業時に備えられなくなります。生活費の半年分〜1年分程度の生活防衛資金は、頭金とは別に確保しておくのが一般的な考え方です。
完済時の年齢
多くの金融機関では、完済時の年齢の上限が決まっています(80歳未満など)。たとえば45歳で借りる場合、返済期間は最長で35年にできないことがあります。返済期間が短くなると、毎月の返済額は増え、借りられる額は減ります。
収入が不安定な場合の注意
自営業や、フリーランス、転職したばかりの人は、収入が安定しているとみなされにくく、審査で不利になることがあります。この点は住宅ローンの審査で見られるポイントで詳しく説明しています。また、収入を合算して借入額を増やす方法はペアローンと収入合算を参照してください。
住居費以外の支出を見落とさない
借入額を決めるときには、住宅ローンの返済額だけでなく、住宅を持つことで発生する、他の費用も計算に入れる必要があります。主なものは、固定資産税と都市計画税、火災保険や地震保険の更新費用、マンションの場合の管理費と修繕積立金、戸建ての場合の外壁や屋根などの修繕費の積立です。
これらは、住宅ローンの返済額とは別に、年間で数十万円になることもあります。賃貸の時の家賃との比較では、ローン返済額だけを比べると、住居費を過小評価してしまいます。借入額を決める段階で、これらの費用を年間の支出に加えて、手取り収入から、毎月の返済額に使える金額を逆算してください。また、築年数の経った住宅を購入する場合は、購入直後に、リフォームの費用が必要になる可能性もあります。リフォーム費用を借入に含めるのか、自己資金で払うのかも、早めに決めておくと、計画が崩れにくくなります。
よくある質問
年収の何倍までが目安ですか？
一概には言えません。同じ年収倍率でも、金利や返済期間、他の借入の有無によって返済負担は変わります。年収倍率より、毎月の返済額と、手取り収入のバランスで判断してください。
他にローンがあると、借りられる額は減りますか？
はい。自動車ローンやカードローンの返済額も、返済負担率の計算に含まれるため、住宅ローンの借入可能額は減ります。申し込み前に、完済できるローンを整理しておくと、有利になる場合があります。
借入額を増やして、控除を多く受けるのは得ですか？
得とは限りません。控除は残高の一部が戻るだけで、利息や元金の返済は増えます。この点は住宅ローン控除の仕組みで説明しています。
