住宅ローンの借り換えはいつ得になる？判断基準と損益分岐の計算方法
住宅ローンの借り換えを判断する目安（残高・残期間・金利差）と、諸費用の回収期間の計算、手続きの流れ、団信の注意点を、試算例つきで解説します。
住宅ローンの借り換えが得になるかは、「毎月の返済額の差」で「借り換えの諸費用」を何か月で回収できるかで判断します。一般に、残高が1,000万円程度以上、残りの期間が10年以上、金利差が1%程度以上といった目安がよく挙げられますが、絶対的な基準ではありません。この記事では、損益分岐の計算方法と、手続き上の注意点を説明します。
借り換えの基本的な考え方
借り換えは、現在のローンを、別の金融機関(または同じ金融機関の別商品)のローンで完済し、金利や条件を変える手続きです。金利が下がれば、毎月の返済額と、総返済額が減ります。一方で、借り換えには、手数料や登記費用などの諸費用がかかります。
そのため、「金利が下がった分のメリット」が、「諸費用」を上回るかを、計算して判断します。
損益分岐の計算
次の式で、費用を回収するまでの期間を計算できます。
回収期間(か月) = 借り換えの諸費用 ÷ 毎月の返済額の差
計算例(説明用の仮定)
- 現在のローン残高2,500万円、金利1.8%、残り25年
- 借り換え後の金利0.8%、残り25年
- 借り換えの諸費用60万円
現在の毎月返済額は約103,546円、借り換え後は約91,972円で、差額は約11,574円です。回収期間は、60万円 ÷ 11,574円 ≒ 約52か月(約4年4か月)です。完済までの差額は、約11,574円 × 300か月 − 60万円 ≒ 約287万円になります。
別の例として、残高2,000万円、金利1.5%から1.0%へ、残り20年、諸費用45万円の場合を見ます。毎月の返済額の差は約4,530円で、回収期間は約100か月(約8年4か月)、完済までの差額は約64万円です。金利差が0.5%と小さいため、費用の回収に時間がかかります。
借り換えシミュレーターに、自分の条件を入力して、確認してください。
借り換えの目安
| 条件 | 目安 | 理由 |
|---|---|---|
| ローン残高 | 1,000万円程度以上 | 残高が大きいほど、金利差の効果が大きい |
| 残りの返済期間 | 10年以上 | 期間が長いほど、効果が長く続く |
| 金利差 | 1%程度以上 | 差が小さいと、諸費用を回収しにくい |
| 回収期間 | 残りの期間より、十分に短い | 回収前に、完済や売却をすると、損になる |
ただし、これは一般的な目安です。金利差が0.5%でも、残高が大きければ、借り換えが得になる場合があります。反対に、金利差が1%あっても、残りの期間が短いと、メリットが小さくなります。
借り換えにかかる諸費用
- 新しいローンの事務手数料(定額または定率)
- 保証料(商品により必要)
- 抵当権の抹消と設定の登記費用(登録免許税、司法書士報酬)
- 印紙税(新しい契約書)
- 現在のローンの繰上返済手数料(固定期間中などにかかる場合)
- 団信の費用(上乗せがある場合)
諸費用の内訳は住宅ローンの諸費用の内訳で解説しています。
借り換え時の注意点
- 団信の再加入: 借り換え後のローンで、団信に再加入が必要。健康状態によっては、加入できない
- 返済期間の延長: 返済期間を延ばして、毎月の返済額を下げることもできるが、総返済額は増える
- 変動から変動の借り換え: 将来の金利が上がる場合は、借り換えの効果が小さくなることがある
- 住宅ローン控除: 借り換え後のローンの条件が、控除の対象になるかを確認する。住宅ローン控除の仕組みを参照
- 優遇の期間: 借り換え後の金利が、優遇期間終了後に上がらないか
借り換えの手順
- 現在のローン残高、金利、残りの期間を、返済予定表で確認する
- 候補の金融機関で、借り換え後の金利と、諸費用の見積りを取る
- 借り換えシミュレーターで、回収期間と総額を計算する
- 事前審査を申し込み、承認後に、本審査・契約を進める
- 新しいローンで、現在のローンを完済し、登記の手続きを行う
固定期間選択型の場合は、固定期間の終了前後が、借り換えを検討するタイミングです。詳しくは固定期間選択型の注意点を参照してください。
借り換えの審査で見られる点
借り換えは、新規の借入と同様に、審査があります。審査では、現在の年収、勤務先、他の借入の状況、現在の住宅の担保評価、健康状態(団信の告知)が確認されます。住宅の担保評価は、購入時と比べて、築年数の経過や、地価の変動で、変わっている場合があります。評価額が、現在のローン残高を下回ると、借り換えが難しくなることもあります。
また、残高に対する、住宅の評価額の割合が低いほど、有利な条件が得られやすい傾向があります。繰上返済で残高を減らしてから借り換えをすると、審査や金利で有利になる可能性があります。借り換えのために、事前審査を複数の金融機関に申し込む場合も、申込の記録が信用情報に残る点を考慮して、候補を絞りましょう。借り換えは、現在の金融機関の条件を確認してから検討するのが一般的です。
借り換えを見送る判断も大切
試算の結果、回収期間が長い場合は、借り換えを見送る判断も合理的です。まず、現在の金融機関に、金利タイプの変更や条件見直しの相談をして、費用を抑えられるかを確認してみてください。
よくある質問
借り換えは、何回もできますか？
回数に制限はありませんが、そのたびに、諸費用と審査が必要です。繰り返すと、費用がかさむため、回収期間を確認して判断してください。
同じ金融機関で、金利を下げてもらえますか？
金融機関によっては、同じ銀行内で、金利タイプの変更や、商品の切り替えができる場合があります。手数料が安く済むことがあるため、まず現在の金融機関に確認してみる価値があります。
借り換えをしないほうがよいケースは？
残りの期間が短い、残高が少ない、金利差が小さい、団信に再加入できない、といった場合は、慎重に判断しましょう。
